廣州綠色建筑將獲容積率返還 平衡增量成本

     “萬科府前一號應該是廣州市*個申報綠色二星和三星的住宅類綠色建筑。”廣州萬科設計管理中心總建筑師李明對中國房地產報記者表示，交付使用 1年后，府前一號目前正在為申請綠色建筑的運營標識做數據收集。按照廣東省的相關規定，該項目將有可能獲得不超過 350萬元的補貼。據了解，府前一號的綠色建筑面積有約 10萬平方米，即便是按 100元 /平方米的增量成本算，用于綠色建筑的增量投入也已近千萬元。

    補貼不足、補貼滯后以及長于一般項目的建筑周期，都影響了綠色建筑在住宅項目中的推廣。

    但這種局面可能在不久的將來得到改善。“廣州正在制訂新的綠色建筑容積率核定辦法，將參考新加坡等地的做法，對執行情況好的建筑進行 1%～2%的建筑面積補償。”近日，廣州市城鄉*副主任陳亞新在接受記者采訪時透露，新辦法施行后，綠色建筑的可售面積可能不減反增，相當于平衡了綠色建筑的增量成本。這將大為提升開發商建設綠色建筑的積極性。

    醞釀新計算容積率辦法

    今年 6月 1日，《廣州市綠色建筑和建筑節能管理規定》（以下簡稱《規定》）開始實施，將綠色建筑管理要求貫穿到了項目立項、規劃、土地出讓、設計施工、驗收等各個環節，并提出了用地用電指標核定、綠色建筑竣工標識制度、能耗指標全過程控制制度、綠色建筑容積率核定等十余項創新措施。

    《規定》明確對達到二星、三星等級的綠色建筑，將按照新的辦法核定計算容積率，并在規劃審批環節予以落實。據了解，目前，廣州市建委正在牽頭草擬計算容積率辦法，提出了綠色建筑底層架空層、公用空中花園、露臺、設備占用空間等可不計容積率，類似陽臺、入戶花園等可按一半面積計算容積率的基本思路。

    陳亞新介紹，未來廣州的綠色建筑在面積認定上將進行微調，也就是說在建筑面積上給予開發商支持，鼓勵它們投入到綠色建筑的建設中。“跟公共建筑不同，住宅類綠色建筑的增量成本投入者是開發商，通過后期運營管理獲得收益的卻是小業主。他認為，投入和產出的不對等在一定程度上影響了開發商的積極性。為了解決這個問題，廣州將參考新加坡的做法，對綠色建筑進行容積率返還。

    根據新加坡的綠色建筑面積獎勵標準，對白金級綠色建筑，政府可以給予zui高 2%的額外建筑面積，zui高可獲 5000平方米。而廣州的額外建筑面積補償幅度也計劃是在 1%～2%。

    李明表示，目前國家對綠色建筑的補貼并不足以*覆蓋開發商的建設成本，而且這部分補貼必須在項目交付使用并經過復雜的考評后才能拿到，“時間上滯后很多”。例如，萬科府前一號的建設周期已有 3~4年，交付 1年后才能申請二星及三星，從拿地到zui終獲得補貼至少需要 5年時間。根據國家的相關規定，達到二標準的綠色建筑，每平方米可獎勵 45元，三每平方米獎勵 80元。廣東省的補貼標準更低，二每平方米補助 25元，單位項目補貼zui高不超過 150萬元；三每平方米補助 45元，單位項目補貼zui高不超過 200萬元。而實際上，萬科一星綠色建筑的增量成本每平方米就已超過了50元，三星的每平方米可能超過300元。

    另一方面，目前房地產市場的需求端對綠色建筑并沒有太多認知，綠色建筑的溢價能力得不到體現，開發商的增量成本也無法轉嫁到房價中。在日前舉辦的第四屆中英建筑論壇上，福斯特建筑事務所聯席合伙人范鐵告訴記者：“在住宅中推廣綠色建筑的難度比公共建筑大很多，因為開發商無法對購房者說明綠色建筑到底能為每戶節約多少費用。”

    從開發商的角度，李明認為容積率返還將對綠色建筑的推廣發揮積極作用，“如果一開始就能吸引開發商進入的話，后面的環節就是不可逆的了”。

    規模化強制推行

    李明表示，在綠色建筑的推進上，除了開發商，上下游的供應商、配套商的參與度和專業度也亟待提升。“綠色建筑的設計、施工周期比一般建筑有所增加，很多開發商是因為怕麻煩而不愿意做。”廣州市建委工作人員透露。

    作為連接業主和建筑的承上啟下環節，設計單位的參與尤為關鍵。“我們鼓勵設計單位盡量說服業主接受綠色建筑。”陳亞新介紹，為了調動設計人員開展綠色建筑設計積極性，廣州市建委建立了設計企業和技術人員的誠信檔案，對綠色建筑設計獲獎等業績作為良好行為予以加分，記入檔案，對連續 3年未取得綠色建筑設計業績的單位則予以警示。

    由于綠色建筑的發展在我國仍是起步階段，不少設計單位對其設計要點和技術要求等都知之甚少，因此出臺相應的技術指引和專項培訓也是不可獲缺的一步。陳亞新表示，目前廣州正在編制《廣州地區綠色建筑及低能耗建筑技術指引》，組織對適合本地氣候特點的綠色建筑新技術、新材料和新產品進行總結和遴選，向各綠色建筑項目推薦使用。過去一年，廣州已有 3000多名專業技術人員得到了綠色建筑的專項培訓。

    僅僅通過引導或鼓勵的政策來推行綠色建筑，顯然已經無法滿足廣州的要求。2012年年初，廣州市發布了《關于加快發展綠色建筑的通告》，規定全市使用財政資金、國有資金的新建（改建、擴建）房屋建筑，以及中新廣州知識城、海珠生態城、金融城等 13個城市新區的新建房屋建筑全面執行綠色建筑標準，成為在全國規模化強制推行綠色建筑的城市。

    在此基礎上，廣州今年又出臺了《廣州市綠色建筑和建筑節能管理規定》，增加了對全市 2萬平方米以上大型公共建筑實施綠色建筑的要求。

    “這個行業要全面發展，政府必須要有一個強有力的手段，比如立法。強制推行綠色建筑雖然也會遇到一定的阻力，但有法律法規的保障，相信會取得較好成效。”